土地转让协议纠纷案例参考

土地转让协议纠纷案例参考

【案情简介及诉讼请求】

2011年8月17日，侯某某（乙方）与赵某某、韩某某（甲方）签订《土地转让协议》，其中协议：甲方将通过拍卖方式取得使用权的位于内蒙古通辽市开鲁县原信用联社享有的占地面积为16599.48平方米的一宗国有规划土地转让给乙方，乙方于该合同签订后十日内向甲方交纳50万元定金。土地成交价格以办完土地使用权证后实际面积为准，甲方应在此协议签订后两个半月内完成土地性质变更为国有建设用地，如未能完成，甲方应返还所交纳的土地出让金，承担乙方所有损失，双倍返还定金。该协议在实施过程中如发生争议，双方协商解决，协商不成的交由呼和浩特仲裁委员会依法仲裁。

2011年8月19日，侯某某通过呼和浩特金谷农村合作银行呼伦路分理处以电汇形式向赵某某、韩某某支付50万元定金。

时至2012年1月，赵某某、韩某某仍未能完成土地性质变更手续，2012年1月9日，侯某某向呼和浩特仲裁委员会提交仲裁申请书，其仲裁请求为：1.支付违约金50万元；2.承担本案仲裁费。

2012年3月20日，侯某某以拟庭外调解的理由向仲裁庭提交《撤回仲裁申请书》，仲裁庭作出准许撤回仲裁申请的决定书。

【双方的主要观点】

     侯某某（申请人）的申请事由：《土地转让协议》明确约定，赵某某、韩某某（被申请人）应在此协议签订后两个半月内完成土地性质变更为国有建设用地，逾期未果，赵某某、韩某某应返还所交纳的土地出让金，承担侯某某所有损失，双倍返还定金。时至2012年1月9日，赵某某、韩某某既未能完成土地性质变更手续，又拒绝双倍返还定金，该行为已经构成违约，依法应承担违约责任。

赵某某、韩某某（被申请人）的答辩理由：1.赵某某、韩某某与侯某某签订的《土地转让协议》中转让土地系国有划拨用地，转让前未经有批准权的人民政府批准，在仲裁过程中亦未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，该协议属于无效合同。2.侯某某明知该划拨用地尚未办理出让手续仍和赵某某、韩某某签订《土地转让协议》，双方对造成合同无效均具有过错；3.定金合同是主合同的从合同，主合同无效，定金条款亦无效。

【双方争议焦点】

1.《土地转让协议》是否有效？

2.定金条款是否有效？能否适用定金罚？

【所调取的证据及其他相关证据的主要内容和可证明的事项】

1.2011年8月17日，侯某某与赵某某、韩某某签订的《土地转让协议》主要内容和可证明的事项：

（1）赵某某、韩某某称已经通过拍卖方式取得该国有划拨土地的土地使用权；

（2）侯某某于该合同签订后十日内向赵某某、韩某某交纳50万元定金；

（3）赵某某、韩某某应在该协议签订后的两个半月内完成土地性质变更为国有建设用地，如未能完成，应返还所交纳的土地出让金，承担侯某某的全部损失，双倍返还定金。

2.2011年8月19日，呼和浩特金谷农村合作银行金融业务收费发票及回单联，主要可证明的事项：侯某某依照《土地转让协议》约定支付50万元定金。

3.开鲁县信用联社国有土地使用证【开国用（98）字第8782号】，主要内容和可证明的事项：本案争议土地地址位于南关冷库西，占地面积为16599.48平方米。

4.2011年6月30日，开鲁县人民政府县长办公会议纪要（研究规划区内部分民房批建手续相关事宜）。主要内容：从2011年7月1日起，对于南关村等地民房批建手续暂停办理，重新办理时间另行通知。

5.2011年10月30日，赵某某向开鲁县县领导递交申请书。主要内容：赵某某称在南关村冷库西，通过农村信用合作联社拍卖购置院落，土地性质为国有划拨土地，土地面积16599.48平方米，现预办理出让土地，计划建住宅小区，特请示县领导批示。

根据上述证据仲裁庭经审理，认为：

一、关于《土地转让协议》的效力

仲裁庭认为，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用证是土地使用权的权属凭证，没有取得土地使用证意味着用地人在法律上未取得土地使用权。本案被申请人赵某某通过拍卖与拍卖人就拍卖标的达成成交协议，签订了成交确认书，但未办理土地变更登记手续，没有取得土地使用证，在法律上尚未取得土地使用权。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，但并不认可没有“取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的”合同的效力。二被申请人未依法取得土地使用权证书，即无权处分该国有土地的权利，在无权处分的情况下与申请人签订土地使用权转让合同，切至今未取得处分权，该《土地转让协议》应属于无效合同。

二、关于申请人返还双倍定金中未返还部分50万元的仲裁请求

    仲裁庭认为，本案《土地转让协议》约定了标的、数量、价款、履行期限和方式、违约责任及解决争议的方法等主要条款，当事人订立合同的意思表示和权利义务约定明确，申请人支付的定金是为担保合同的履行而支付的履约定金（也称违约定金），而不应认定为担保合同订立的立约定金。该定金既是债的一种担保方式，又是作为一种违约责任存在。无效的合同自视没有法律约束力。合同无效，定金条款亦无效，故不应支持按违约责任适用定金罚则。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二被申请人已将所收定金50万元返还申请人。本案双方当事人在订立《土地转让协议》时，将土地使用者为开鲁县信用联社的《国有土地使用证》作为附件，可见，申请人对二被申请人没有取得国有土地使用权属证书这一事实也是明知的，故申请人对于合同无效也是有过错的，即便因此受到损失，双方也应当各自承担相应的责任。综上，申请人主张返还双倍定金中未返还部分50万元的仲裁请求没有事实和法律依据，应不予支持。