浅析夫妻诉讼离婚时共同房屋之分割

结婚表明一个经济共同体的产生，离婚则意味着一个经济共同体的解散。由于夫妻共同财产的来源复杂，夫妻双方对财产性质的认识存在差异，离婚时夫妻共同财产分割问题也显得尤为棘手。因当前涉及到夫妻共同房屋类型众多，包括婚前一方支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷的房屋；婚后共同购买、共同还贷的房屋；夫妻一方出资为子女或夫妻购买的房屋；共同购买房屋但未登记的房屋；夫妻一方购房但登记在未成年子女名下房屋。笔者在此仅就其中婚内按揭房屋在诉讼离婚实务的分割原则、分割方法予以分析。

一、婚内按揭房屋的概念与分割原则。

（一）按揭房屋的概念。

婚内按揭房屋是指在夫妻关系存续期间，夫妻双方以支付房屋首付款+银行按揭贷款支付购房尾款的方式购买的房屋。房屋所有权登记在夫妻一方或夫妻双方名下，并以夫妻共同财产偿还银行按揭贷款（以下简称为按揭房屋）。需要指出的，该按揭房屋不仅涉及夫妻共同财产，未偿还的银行贷款本息还涉及夫妻共同债务的问题。

（二）按揭房屋分割原则。

依据我国现行《婚姻法》以及相关司法解释，按揭房屋遵循以下基本分割原则。

1.自愿协商原则（约定优先于法定原则）。

根据当事人意思自治原则，按揭房屋分割应充分考虑到夫妻双方的自主意思，如双方于结婚前或者离婚时已对按揭房屋的所有权以及债务偿还予以明确约定，那么当事人双方发生争议的，应以约定分割为准。人民法院在处理按揭房屋分割时，一般也会对夫妻双方合法的分割约定予以确认、支持。

2.照顾女方与未成年子女的原则。

因司法实务中夫妻双方对子女抚养达不成一致意见时，人民一般会将子女判由女方抚养。同时鉴于女方与未成年子女一般处于婚姻家庭关系的弱势地位。为使其不因婚姻关系的解除与房屋的分割不均导致生活水平低下，甚至生活困难无援，进而影响到儿童的身心健康发展。因此，在夫妻双方对分割按揭房屋无法达成一致意见时，人民法院在对按揭房屋分割处理时会首先遵循照顾女方与未成年子女的原则。

3.照顾无过错一方的原则。

在离婚财产分割中无过错方有权行使损害赔偿请求权，向人民法院请求多分割共同财产。相对而言，过错方会相应少分部分财产。具体到按揭房屋分割中，过错方将会少分房屋对应的价值款项。

二、婚内按揭房屋所有权归属。

诉讼离婚中，在夫妻双方对按揭房屋价值及归属无法达成协议时，除遵循上述按揭房屋的分割原则之外，人民法院根据具体情形分别处理：

1.双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，由竞价高者取得房屋所有权并对另一方给予补偿；

2.一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估或者夫妻双方同意确认房屋的具体市场价格，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

3.双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行依法分割。

三、婚内按揭房屋分割方法。

因按揭房屋既有不动产权，又存在夫妻共同债务（未偿还的银行按揭贷款本息）。也就是说既分割财产也分割债务。司法实务中，对于如何分割按揭房屋有以下几种方法可供参考（为方便说明分割方法，笔者按夫妻双方各占有50%的房屋价值份额予以计算说明）。

（一）房屋市值分割法。

房屋市值分割法：由取得房屋所有权的一方负责偿还剩余银行贷款及利息，并向另一方补偿房屋价款。

补偿计算公式为：（房屋市值－尚欠银行按揭贷款）×50%。其中房屋市值可由评估机构评估，也可由夫妻双方同意确认。

（二）房屋增值分割法。

房屋增值分割法：由取得房屋所有权的一方负责偿还剩余银行贷款及利息，并向另一方补偿房屋价款。

补偿计算公式为：（房屋增值＋已付房款）×50%。其中房屋增值可由评估机构评估，也可由（房屋市值－购房时价款）计算；已付房款及包括首付款，也包括已还贷款的本息。

（三）贷款本息分割法。

贷款本息分割法：由取得房屋所有权的一方负责偿还剩余银行贷款及利息，并向另一方补偿房屋价款。

补偿计算公式为：（首付款＋婚后共同还贷款）÷房屋总价款（房价款＋利息）×房屋现值÷2。

司法实践中，因房屋市值分割法与房屋增值分割法简单易懂，人民法院较多采纳。贷款本息分割法相对复杂，且房屋总价款将按揭贷款期间的全部利息计算之内，此举显然不利于未取得房屋所有权的一方，司法实践中较少采用。

文丨山西黄河（呼和浩特）律师事务所 赵籽贻律师