房屋租赁中的常见问题（三）——租赁合同不适宜强制履行，守约方也应及时止损。

伴随着租房市场的火爆，房屋租赁合同纠纷呈多发态势，各种新问题不断涌现。本文针对房屋租赁解除过程中的常见问题予以举例和阐明，以待对有房屋租赁需求的群体有所帮助。

【案情简介】

租赁合同不适宜强制履行，守约方也应及时止损。

出租人刘某将其名下房屋出租给承租人牟某使用，双方签订租赁合同，约定房屋租赁期12个月。刘某依约将房屋交付牟某，牟某按照合同约定交纳了租金及押金。合同履行约4个月后，牟某以工作变动无法继续履行合同为由申请解除合同，刘某不同意解除合同。后牟某搬离涉案房屋，告知了刘某，并要求返还剩余租金及押金，刘某坚持合同应当继续履行完毕，不应返还租金和押金。

法院经审理认为，承租人在合同履行期限内因为自身原因要求解除合同，违反了双方合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。同时，出租人在承租人明确通知要求解除租赁合同且其已搬离房屋时亦负有及时止损的义务。因此，在判决承租人支付4个月违约金的情况下，由出租人退还剩余租金和押金。

【法官点评】

生活实践中，往往会出现一方违约时，守约方认为只要其不同意解除合同就应当继续履行。但是，并非所有的合同都适宜强制继续履行，例如租赁合同，在承租人确无意继续履行的情况下，强制其继续租赁使用房屋可能造成房屋的闲置、经营成本或生活成本不必要的扩大等物的浪费或损失的产生，因此，通常不适宜强制继续履行。对此，可由违约方以承担违约责任为代价，获得合同的解除。同时，按照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中出租人在承租人明确告知解除合同并以实际行为表示不履行合同，且出租人也明确知道房屋处于空置状态的情况下，应采取适当措施防止损失扩大，放任房屋空置而扩大的损失不应由承租人负担。

【注意事项】

租赁合同的解除：

（1）租赁合同解除的条件。

有下列情形之一，非因承租人原因致使房屋无法使用的，承租人可以解除合同：

①租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

②租赁物权属有争议；

③其他法定情形。

（2）租赁期限届满，承租人应当返还房屋。

返还的房屋应当符合按照约定或者根据房屋的性质使用后的状态。此时，书面的房屋租赁合同就显得尤为重要了，出租人可以根据租赁合同列明的物品清单验收，有争议的部分，可以按照合同的违约或侵权条款向承租人追偿。

（3）租赁合同到期后续租。

租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。如果出租人要解除合同的，应当在合理期限内告知承租人，给承租人预留合理的腾退时间。

（4）租赁合同到期后的优先承租权。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

总之，在履行租赁合同过程中，合同双方应当秉持诚信原则，承租人应当及时履行适租义务，不苛责于承租人，承租人应当爱惜承租的房屋，按时支付租金。同时，合同双方还应当遵守契约精神，行使应有之权利，承担应尽之义务。