房屋租赁中的常见问题（二）——租赁期内房屋所有权发生变动，新产权人无权拒绝履行原租赁合同。

近年来，随着房屋租赁市场日益活跃，房屋租赁合同纠纷呈多发态势，各种新问题不断涌现。因此，本文对于租赁合同双方的权利义务关系进行举例和阐明，以待对有房屋租赁需求的群体有所帮助。

【案情简介】

租赁期内房屋所有权发生变动，新产权人无权拒绝履行原租赁合同。

承租人王某租赁出租人袁某的房屋，后袁某将该房屋出/售给张某，张某取得房屋产权证。张某在房屋张贴通知，要求王某与其办理交接事宜。王某回复张某，要求其与原房主袁某沟通。协商未果，张某将房屋门锁更换。王某以房屋被提前收回为由向袁某、张某主张违约金。
  【法官点评】

法院生效判决认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。张某在取得涉案房屋所有权之后，虽然没有与原承租人重新签订租赁合同，但袁某就涉案房屋签订的租赁合同对张某具有约束力，张某在取得涉案房屋所有权之时即与原承租人之间成立了租赁合同关系。张某更换涉案房屋门锁，导致王某的合同目的无法实现，已构成违约。王某要求张某承担相当于一个月租金的违约金，数额并未过高，且符合合同约定，应予支持。
  《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。“买卖不破租赁”是一项重要的民事法律规则。新的产权人采取换锁等方式以行为表明不继续履行合同，导致承租人无法使用房屋，构成违约，应承担违约责任。

【注意事项】

承租人的权利义务：

（1）承租人应当按照约定的方法使用房屋。

如果承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用房屋，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。因此，房屋期限届满后，房屋的正常折旧承租人没有赔偿的义务。

（2）承租人的损害赔偿义务。

因承租人的过错致使房屋需要维修的，出租人不承担维修义务，应当由承租人自行维修，维修费用由承租人承担。因此，在租赁期满后，承租人应当对房屋进行检查，如有毁损，应当主动承担维修或赔偿的义务。

（3）承租人的赔偿责任。

承租人使用不当或保管不善造成房屋毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。承租人未经出租人同意，对房屋进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，承租人在装修租赁的房屋前，应当征得出租人的同意，避免出现双重经济损失。

（4）承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成房屋损失的，承租人应当赔偿损失。承租人承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。

（5）买卖不破租赁。

房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如，出租人在租赁期限内，将房屋出卖给第三人的，租赁合同在承租人和第三人之间仍然有效，出租人的权利义务由第三人继受取得，即“买卖不破租赁”。

（6）承租人的优先购买权。

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。本条所指的同等条件是指价格、支付期限、支付方式等。

（7）房屋毁损、灭失的后果。

因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

（8）房屋不适租的保障。

房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这就要求出租人应当积极履行适租义务，保证房屋处于安全状态且功能上没有瑕疵。