房屋租赁中的常见问题（一）——租赁的房屋漏水谁担责？

在房屋租赁过程中，作为房东，往往会遇到租客不交租金、心爱的房子被弄得满目疮痍而深受其害。作为租客，时常遇到房东不维修电器、不退还押金等恶劣行径而倍感无奈。因此，本文针对房屋租赁过程中的常见问题予以举例和阐明，以待对有房屋租赁需求的群体有所帮助。

【案情简介】

租赁的房屋漏水谁担责？

李某将其房屋出租给王某居住, 双方签订的房屋租赁合同约定，王某居住期间，水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾由王某承担责任。后王某租住期间，某天凌晨房屋厨房水管断裂漏水，致使楼下住户张某家中被水淹，出租人李某的房屋亦造成损害。李某赔偿了张某十五万元后，向法院起诉承租人王某要求赔偿，认为王某的行为同时给其房屋造成经济损失三万元，王某共计应该赔偿十八万元。

双方当事人对涉案房屋水管断裂漏水的原因产生争议，李某认为是王某使用不善所致，王某则称系水管年久失修所致。一审法院认为，王某否认水管断裂漏水的原因与其有关，根据谁主张谁举证的原则，李某应当就其主张提供证据予以证明，现李某没有证据证明系王某使用不当导致水管断裂漏水，应承担举证不能的法律后果，驳回出租人李某的诉讼请求。李某上诉后， 二审维持原判。

【法官点评】

依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李某与王某在房屋租赁合同中明确约定，“如房屋结构出现漏水、漏雨等其他问题由出租人李某负责修缮”。因此，因涉案房屋水管破裂导致的修缮问题，按照合同约定应由李某负责。

合同还约定，“承租人王某居住期间：水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由王某修复或承担。”故按照合同约定，王某仅对因使用不当造成的损失承担责任。李某主张王某使用不当，但李某并未提交证据证明。而王某提交了自来水公司员工赵某出具的现场鉴定报告单，证实涉案房屋水管管道年久失修存在老化问题。涉案房屋漏水发生在凌晨一点多，正是一般人休息熟睡的时间，李某主张漏水系王某使用不当造成亦与常理不符。

综上，李某对自己提出的诉讼请求未能提供相关证据证明，故其应当承担举证不能的法律后果。

【注意事项】

租赁合同的成立：

(1)房屋租赁一般应当签订书面的租赁合同。

租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租期在6个月以下，可以不签订书面的租赁合同，但为了避免出现纠纷难以举证的情况发生，还是应当以书面方式进行详细约定。

（2)租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效。因此，租赁期限应当控制在20年以内，到期后可以重新签订租赁合同。

出租人的权利义务：

（1）交付房屋并保证用途。

出租人应当按照约定将房屋交付承租人，并在租赁期限内保持房屋符合约定的用途。如租赁合同中约定带家私家电租赁的，应当在交付房屋时一并交付，并保证家私家电能够正常使用，不存在安全隐患。

（2）损害赔偿请求权。

承租人未按照约定的方法或者未根据房屋的性质使用，致使房屋受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。如房屋的用途是住宅，承租人擅自改为商业性质使用的，则构成违约，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

（3）出租人应当履行房屋的维修义务。

承租人在房屋需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

（4）非法转租的合同解除权。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。未经出租人同意转租给第三人的，属于非法转租。租赁合同双方可以在合同中约定转租事宜，以及非法转租的违约条款。

（5）未支付租金的合同解除权。

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，出租人有权要求承租人承担违约责任。