《商品房认购书》的效力及法律后果

目前我国房地产商品房销售形式主要分为商品房预售与商品房现售，其中商品房预售可及时回笼资金降低开发成本，因而很多人在买房的时候会遇到签订《商品房认购书》的情况，商品房预售涉及的法律关系较为复杂、法律风险相对较高，那么怎么判断《认购书》的效力及后果呢？

根据《民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

在实践中，能够影响《商品房认购书》合同效力的主要是看是否取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

根据该条规定是否取得商品房预售许可证影响《商品房预售合同》的效力，那么对于《商品房认购书》具有何种影响呢？

针对该条中规定的商品房预售合同，存在三种观点：

1. 该条中规定的商品房预售合同，既包括本约合同性质的预售合同也包括预约合同性质的预售合同；

2. 该条中规定的商品房预售合同，仅指本约合同性质的预售合同，预约合同性质认购书的效力，不受是否取得预售许可证明的限制；

3. 该条中规定的商品房预售合同，仅指本约合同性质的预售合同，但预约性质的《商品房认购书》效力同本约性质的《商品房预售合同》效力保持一致，若《商品房预售合同》效力无效，《商品房认购书》效力更应无效。

根据以上分析得出结论《商品房认购书》有以下三个结论

1. 预约合同和本约合同履行后可以获得的利益并非同一概念。商品房预约合同是以签订商品房买卖合同为标的，其产生的是缔约请求权，与商品房买卖本约合同所产生的履行合同请求权并不一样，不能以未能履行商品房买卖合同作为其主张损失的依据；

2. 违反预约合同，有权主张预约合同的违约责任，可以适用定金罚则（依据商品房买卖司法解释第四条主张适用定金罚则）；

3. 预约合同可主张的是信赖利益损失，非本约合同的可得利益损失，除适用定金罚则外，定金不足以弥补损失的，可主张一定的信赖利益损失（依据《民法典》第五百八十八条）；

4. 商品房买卖合同的出卖方因非公共的服务、产品的提供方，若违反预约合同但也不能强制缔约。

    买房对于每个家庭来说是大事儿，所以，签什么合同，有什么效力在签之前都要了解清楚风险效力。