开发商可以出售小区车位吗

　　随着买车的人越来越多，停车难成为了很多有车族的困扰。当然现在的小区都会规划出一定数量的车位供业主使用，那么开发商是否可以出/售小区的车位？如果不可以，那么车位又该归谁所有？
　　实践中，需要根据小区内车位的性质分别判断：
　　1、产权车位
　　即开发商自建的车位，开发时规划为停车场地且建设费用未列入开发成本和分摊面积出/售给业主，符合产权登记相关规定可以办理产权证的车位，此种车位当然属于开发商所有，因此当然可以出/售。
　　但是，开发商不能为了私利而损害业主的利益，对其所属车位的处置应首先满足业主需要。《中华人民共和国物权法》第七十四条第1、2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出/售、附赠或者出租等方式约定。”
　　2、业主共有车位
　　《中华人民共和国物权法》第七十四条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”
　　占用业主共有道路或其他场地停放车辆的车位，或者车位面积已经列入公摊面积被分摊，也就是说开发商已从售楼款中收回了停车位的建设费用，那么，停车位的所有权就应当属于全体业主，属业主共有，对这部分车位处置所产生的收益归全体业主所有，开发商无权出/售。
　　3、人防车位
　　人防工程的权属法律并未予明晰地界定，但其不能取得权属证书，不得针对人防车位所有权进行买卖。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”可见国家鼓励社会资金参与对人防工程的开发、投入，也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，并明确了“谁投资、谁受益”的原则，建设人防车位的开发商，有对该车位使用权、收益权。
　　因此若属于人防车位，则建设人防车位的开发商无权出/售给他人，但可以转让使用权取得收益。业主与开发商签署的车位使用权转让协议，其实质是车位租赁协议，应遵守合同法中关于租赁合同的有关规定。

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文丨山西黄河（呼和浩特）律师事务所 张佑宁律师