案外人执行异议之诉 ——之不动产

外人涉及商品房屋的执行异议之诉中，最长用到的法律规定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。该规定为“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”若不动产买受人能够举证证明符合上述条件，其物权期待权即可以排除申请执行人的强制执行。

在司法实践中，异议人的请求违背法院支持，主要是异议人未能满足上述规定的第二条与第四条。其中，第二条规定的情形更为常见，表现为举证不能，即无法举证证明自己实际占有案涉房屋。第四条主要是自己的“疏忽大意”所致，在购买房屋后没有及时办理房屋证书。

    因此，提醒朋友们，在日常生活中，购买房屋一定要去不动产登记中心核实房屋的状态，是否在查封中；同时，要谨慎购买不能办理房屋产权证书的房屋。不能因为房屋的价格低廉，忽视了其中的风险。