房子购买之后“入住”要注意哪些问题

在房价高涨的二十一世界，一房难求的情况屡有发生。很多低收入家庭一家人所有的积蓄都不够买一套房子。所以一旦决定买房的时候，在各方面就需要特别的留心注意，因为房子是要居住很长时间的，必须保证其满足自己要求时才能购买，否则就要慎重考虑了。

张大妈买了一套期房，经过两年艰苦的等待，终于接到入住通知单了。张大妈高兴之余，也有很多困惑，于是到律所咨询：“入住是什么意思呀？我们要怎样验收房子呢？通知单里需要交的钱，是啥钱呀？”

张大妈所说的“入住”严格地讲应该称为房屋“交付”。究其含义，房屋交付狭义上仅指出卖人（开发商）按照合同约定交付房屋，而广义上是指出卖人（开发商）按照合同约定交付房屋、买受人按照合同约定受领房屋，包含了合同法意义上的交付与受领。买卖合同中房屋的交付仅意味着不动产的占有、使用、收益权的转移，不动产所有权在依法办理权属登记后才发生转移。不动产所有权相对于占有权转移的滞后性，使不动产的交付更加复杂，因此张大妈的困惑是很有意义的。

依据我国合同法的规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付之用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有规定的除外。”可以确定，“入住”（房屋的转移占有）就是房屋的交付，并以此作为风险转移的标志，即不以房屋所有权作为交房和风险转移的成立条件。因此作为购房人一定要切记，在确认开发商交付的房屋符合法律规定和合同约定前，不要接受开发商交付的房屋钥匙，以免产生对自己不利的后果。

而且一旦接受开发商的钥匙，与房屋有关的费用（如物业管理费）自房屋交付之日起开始计算，物业就开始为买受人提供有关的服务，而不论买受人是否实际居住、使用该房屋；房屋的保修期自房屋交付之日起也开始计算，开发商即开始按照商品房质量保证书的承诺提供保修服务，承担保修责任。

那么，业主如何验收房子呢？首先，业主接到入住通知单后，以北京市为例，业主可要求开发商在交付房屋时应出示以下文件：《北京市建设工程竣工备案表》《房屋土地测绘技术报告书》（实测面积数据）《室内环境检测报告》《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》。之后，在实地验收房子时，根据以上文件检查房子是否与文件相符，是否有质量问题，实际面积与合同有无出入等。如与文件不符或发现质量问题，可以拒绝“入住”，向开发商提出重新核对，由此带来的损失由开发商承担，并可据此追究开发商的违约责任。如果实地验收合格，业主接下来就是缴纳几笔费用：契税；公共维修基金；物业管理费；装修押金；取暖费；燃气开通费；大、中修费。

如业主无故延期收房，也是有相应法律责任的，依据合同法的相关规定，“买受人接到出卖的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”此外从法律上讲，购房人还要承担延期收房期间的物业管理费等各项费用，如果因为购房人无正当理由拒绝收房给开发商造成损失或产生了额外费用，还应该予以补偿。所以，张大妈只要本着严谨的态度，高度注意维权，办理入住还是尽快的好。

《商品房销售管理办法》第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

《合同法》第一百四十三条因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物损毁、灭失的风险。